«Если эти фирмы выйдут из бизнеса, рынок ипотечного кредитования прекратит свое существование, а это будет иметь тяжелые последствия для общего состояния экономики», — говорит Ричард Стэнтон, профессор финансов и заведующий кафедрой Kingsford Capital Management в компании Haas. Стэнтон вместе с Нэнси Уоллес, председателем Лайл и Рослин Пейн по рынкам капитала в сфере недвижимости и председателем Haas Real Estate Group, является автором статьи Брукингса «Кризисы ликвидности на ипотечном рынке». Ю Сок Ким, Стивен М. Лауфер и Карен Пенс из Совета Федеральной резервной системы были соавторами.Банковское регулирование вызвало бум небанковских кредиторов
Во время жилищного спада небанковские кредиторы терпели крах, поскольку цены на жилье упали, а заемщики перестали производить платежи, что привело к более широкому финансовому кризису. Тем не менее, когда банки резко сократили жилищные займы после кризиса, это были небанковские ипотечные компании. В настоящее время небанковские организации играют большую роль в жилищном кредитовании, чем когда-либо.
В 2016 году на них приходилась половина всех ипотечных кредитов, по сравнению с 20 процентами в 2007 году, отмечает издание Brookings Institution. Их доля ипотечных кредитов с явной государственной поддержкой еще выше: небанковские организации выдают около 75 процентов ссуд, гарантированных Федеральным жилищным управлением (FHA) или Департаментом по делам ветеранов США (VA).
Деятельность небанковских кредиторов регулируется лоскутным одеялом государственных и федеральных агентств, которым не хватает ресурсов для надлежащего надзора за ними, поэтому риск может легко возрасти без проверки. В то время как Федеральная резервная система ссужает деньги банкам в крайнем случае, она не делает то же самое с независимыми ипотечными компаниями.
Ограниченный доступ к наличным деньгамВ отличие от банков, независимые ипотечные компании имеют небольшой собственный капитал и ограниченный доступ к наличным деньгам в чрезвычайной ситуации. Они стали полагаться на вид краткосрочного финансирования, известный как складские кредитные линии, обычно предоставляемый более крупными коммерческими и инвестиционными банками. Это непонятная область, поскольку большинство небанковских кредиторов являются частными компаниями, от которых не требуется раскрывать информацию о своей финансовой структуре, поэтому в статье Стэнтона и Уоллеса приводится первая публичная таблица масштабов кредитования складских помещений.
По их подсчетам, на конец 2016 года было выделено 34 миллиарда долларов по складским кредитам по сравнению с 17 миллиардами в конце 2013 года. Это соответствует примерно 1 триллиону краткосрочных «складских кредитов», финансируемых в течение года.Если рост процентных ставок задушит рынок рефинансирования ипотечных кредитов, если экономический спад приведет к дефолту большего числа домовладельцев или если банки, предоставляющие кредиты ипотечным кредиторам, отключат их, многие из этих компаний окажутся в беде без выхода. . «Существует большая хрупкость.
Эти кредиторы могут исчезнуть с карты», — отмечает Стэнтон.Риск для налогоплательщиковКоллапс рынка будет серьезным, и налогоплательщики потенциально окажутся на крючке убытков, понесенных обанкротившимися ипотечными компаниями. В дополнение к кредитам, обеспеченным FHA или VA, правительство раскрывается через Ginnie Mae, федеральное агентство, которое предоставляет гарантии платежей, когда ипотечные кредиты объединяются и продаются в качестве ценных бумаг инвесторам.
Ипотечные компании должны нести убытки, если эти секьюритизированные ссуды испортятся. Но если эти компании обанкротятся, правительство «вероятно, понесет большую часть увеличившихся кредитных и операционных убытков», — заключает газета.
Джинни Мэй особенно уязвима, потому что почти 60 процентов долларового объема ипотечных кредитов, которые она гарантирует, поступает от небанковских кредиторов.Больше всего пострадают уязвимые сообщества.
В 2016 году небанковские кредиторы предоставили 64 процента жилищных кредитов, выданных черным и латиноамериканским заемщикам, и 58 процентов ипотечных кредитов домовладельцам, проживающим в районах с низким или средним уровнем дохода, сообщает издание.Авторы подчеркивают, что надеются, что их статья повысит осведомленность о рисках, связанных с ростом небанковского сектора. Большая часть обсуждения политики предотвращения еще одной жилищной катастрофы была сосредоточена на надзоре за банками и другими депозитными учреждениями. «В ходе дискуссий о реформе жилищного финансирования и в других местах меньше внимания уделяется вопросу о том, разумно ли концентрировать такой большой риск в секторе с такой небольшой способностью его нести», — заключает документ.
Стэнтон добавляет: «Мы хотим, чтобы небанковская сторона стала частью дискуссии».https://www.brookings.edu/bpea-articles/liquidity-crises-in-the-mortgage-market/